Spanyol ingatlan költségek és adózás: IBI, comunidad, ÁFA és ITP

Miért fontos előre kiszámolni a költségeket?

A spanyol ingatlan vételára csak a képlet egyik fele. A vásárláskor fizetendő adók és díjak a vételár 10-13%-át teszik ki, a tulajdonlás alatt pedig évente visszatérő kiadásokkal kell számolni. Aki ezeket előre kalkulálja, pontosan látja a valós hozamot.

Vásárláskor fizetendő adók

Új építésű ingatlan: 10% ÁFA (IVA) és 1,2% AJD

Új építésű ingatlannál a fejlesztő 10% ÁFÁ-t (IVA) számol fel a vételárra. Ehhez jön az okiratilleték (AJD), Andalúziában a vételár 1,2%-a. Egy 300.000 eurós apartmannál ez 30.000 euró ÁFA és 3.600 euró AJD.

Használt ingatlan: ITP átruházási illeték

Használt (második kézből vásárolt) ingatlannál nincs ÁFA, helyette az ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) fizetendő. Andalúziában ez egységesen a vételár 7%-a. Használt ingatlannál AJD nem merül fel.

Egyéb vásárlási költségek

• •Közjegyzői díj: kb. 800-1.500 euró
• •Földhivatali bejegyzés: kb. 400-800 euró
• •Ügyvédi díj: a vételár 1-1,5%-a
• •Banki költségek hitel esetén: értékbecslés kb. 400 euró, kezelési díj 0-1%

Összesen: új építésűnél a vételár kb. 12-13%-a, használt ingatlannál kb. 9-10%-a.

Éves, visszatérő költségek

IBI: a helyi ingatlanadó

Az IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) az önkormányzatnak fizetett éves ingatlanadó, alapja a kataszteri érték (valor catastral), amely jellemzően a piaci ár alatt van. Mértéke a Costa del Solon a kataszteri érték 0,4-1,1%-a. Egy 300.000 eurós apartmannál tipikusan 350-700 euró évente. Évente egyszer vagy két részletben fizetendő, banki csoportos beszedéssel intézhető.

Comunidad: a közösségi díj

A comunidad díja a tulajdonosi közösség kiadásaihoz való hozzájárulás. Tartalma az adott épület vagy lakópark költségvetésétől és szolgáltatásaitól függ; a közölt összegnél tisztázza, hogy becsült vagy már jóváhagyott díjról van-e szó.

A konkrét lakásnál kérje a költségvetési időszakot, az alkalmazott költségmegosztást, a szolgáltatáslistát, valamint a tartalékalap és az egyszeri hozzájárulások kezelését. Egy általános havi tartomány nem igazolja az adott ingatlan díját.

Az új építésű spanyol lakások közös költségéről szóló útmutató dokumentumlistával és feltételezésekkel megadott számítással mutatja be a comunidad díj ellenőrzését.

Közüzemi díjak

Víz, áram és internet egy két hálószobás apartmannál átlagosan 90-160 euró havonta, üresen álló időszakban ennek töredéke, mert az alapdíjak akkor is futnak. A klíma és a medencefűtés használata jelentősen emelheti az áramszámlát nyáron és télen.

Szemétdíj (basura)

Az önkormányzati szemétszállítási díj évi 90-200 euró között mozog városonként, az IBI-től külön számlázzák.

Ingatlanbiztosítás

Egy apartman lakásbiztosítása évi 200-400 euró, villáé 500-1.200 euró. Hitel esetén a bank kötelezővé teszi.

Adók a tulajdonlás alatt

Bérbeadás esetén

EU-állampolgárként a spanyol bérleti jövedelem után 19% adót fizet, és a felmerülő költségeket (comunidad, IBI, biztosítás, kezelési díj, amortizáció, javítások) levonhatja az adóalapból. Negyedéves bevallás (Modelo 210) szükséges.

Ha nem adja bérbe: imputált jövedelemadó

Ha nem rezidensként saját használatra tartja az ingatlant, Spanyolország akkor is kivet egy jelképes adót: a kataszteri érték 1,1-2%-át tekinti imputált jövedelemnek, és erre 19% adót számol. Egy 150.000 eurós kataszteri értéknél ez évi kb. 310 euró.

Vagyonadó (Impuesto sobre el Patrimonio)

Andalúziában a vagyonadó gyakorlatilag 100%-ban kedvezményezett, így a legtöbb vásárló nem fizet. A nagyon magas értékű portfóliókra vonatkozó országos szolidaritási adó 3 millió euró felett lép be.

Mintaszámítás: 300.000 eurós új építésű apartman Esteponában

• •Egyszeri költségek: ÁFA 30.000 euró, AJD 3.600 euró, közjegyző és földhivatal kb. 1.800 euró, ügyvéd kb. 3.600 euró. Összesen kb. 39.000 euró.
• •Éves költségek: IBI kb. 500 euró, comunidad kb. 1.680 euró (140 euró/hó), biztosítás kb. 300 euró, szemétdíj kb. 140 euró, közüzem kb. 1.200 euró. Összesen kb. 3.820 euró.

Bérbeadás esetén a kezelési díj (a bruttó bevétel 15-25%-a rövid távú kiadásnál) további tétel, de ezt a bevétel fedezi.

Mire figyeljen?

A nota simple a nyilvántartott jogok és terhek ellenőrzését segíti. Külön kérje a közösség tartozásigazolását és az IBI aktuális igazolását; a kivonat önmagában nem teljes körű tartozásmentességi igazolás. A nota simple új építésű ingatlanokhoz készült ellenőrzőlistája bemutatja az azonosítók egyeztetését és a külön szükséges iratokat.

Következő lépés

Kérjen ingyenes konzultációt: 24 órán belül jelentkezünk, és átbeszéljük a teljes költség- és hozamszámítást a keretéhez.