Spanyol ingatlan költségek és adózás: IBI, comunidad, ÁFA és ITP

Miért fontos előre kiszámolni a költségeket?

A spanyol ingatlan vételára csak a képlet egyik fele. A vásárláskor fizetendő adók és díjak a vételár 10-13%-át teszik ki, a tulajdonlás alatt pedig évente visszatérő kiadásokkal kell számolni. Aki ezeket előre kalkulálja, pontosan látja a valós hozamot.

Vásárláskor fizetendő adók

Új építésű ingatlan: 10% ÁFA (IVA) és 1,2% AJD

Új építésű ingatlannál a fejlesztő 10% ÁFÁ-t (IVA) számol fel a vételárra. Ehhez jön az okiratilleték (AJD), Andalúziában a vételár 1,2%-a. Egy 300.000 eurós apartmannál ez 30.000 euró ÁFA és 3.600 euró AJD.

Használt ingatlan: ITP átruházási illeték

Használt (második kézből vásárolt) ingatlannál nincs ÁFA, helyette az ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) fizetendő. Andalúziában ez egységesen a vételár 7%-a. Használt ingatlannál AJD nem merül fel.

Egyéb vásárlási költségek

• •Közjegyzői díj: kb. 800-1.500 euró
• •Földhivatali bejegyzés: kb. 400-800 euró
• •Ügyvédi díj: a vételár 1-1,5%-a
• •Banki költségek hitel esetén: értékbecslés kb. 400 euró, kezelési díj 0-1%

Összesen: új építésűnél a vételár kb. 12-13%-a, használt ingatlannál kb. 9-10%-a.

Éves, visszatérő költségek

IBI: a helyi ingatlanadó

Az IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) az önkormányzatnak fizetett éves ingatlanadó, alapja a kataszteri érték (valor catastral), amely jellemzően a piaci ár alatt van. Mértéke a Costa del Solon a kataszteri érték 0,4-1,1%-a. Egy 300.000 eurós apartmannál tipikusan 350-700 euró évente. Évente egyszer vagy két részletben fizetendő, banki csoportos beszedéssel intézhető.

Comunidad: a közösségi díj

A comunidad de propietarios havi díja fedezi a közös területek karbantartását: medence, kert, lift, biztonsági szolgálat, közös világítás, épületbiztosítás. Költségtartomány a Costa del Solon:

• •Egyszerűbb apartmanház medencével: 60-110 euró/hó
• •Átlagos új építésű társasház kerttel, gymmel: 110-200 euró/hó
• •Prémium rezidencia concierge-zsel, spával, 24 órás őrzéssel: 200-400 euró/hó
• •Villa saját telken: comunidad díj alacsony vagy nulla, de a medence és kert karbantartása 150-300 euró/hó

Vásárlás előtt mindig kérje el a comunidad éves költségvetését és az esetleges tervezett felújítási hozzájárulásokat (derrama), mert ezek egyszeri, nagyobb tételek lehetnek.

Közüzemi díjak

Víz, áram és internet egy két hálószobás apartmannál átlagosan 90-160 euró havonta, üresen álló időszakban ennek töredéke, mert az alapdíjak akkor is futnak. A klíma és a medencefűtés használata jelentősen emelheti az áramszámlát nyáron és télen.

Szemétdíj (basura)

Az önkormányzati szemétszállítási díj évi 90-200 euró között mozog városonként, az IBI-től külön számlázzák.

Ingatlanbiztosítás

Egy apartman lakásbiztosítása évi 200-400 euró, villáé 500-1.200 euró. Hitel esetén a bank kötelezővé teszi.

Adók a tulajdonlás alatt

Bérbeadás esetén

EU-állampolgárként a spanyol bérleti jövedelem után 19% adót fizet, és a felmerülő költségeket (comunidad, IBI, biztosítás, kezelési díj, amortizáció, javítások) levonhatja az adóalapból. Negyedéves bevallás (Modelo 210) szükséges.

Ha nem adja bérbe: imputált jövedelemadó

Ha nem rezidensként saját használatra tartja az ingatlant, Spanyolország akkor is kivet egy jelképes adót: a kataszteri érték 1,1-2%-át tekinti imputált jövedelemnek, és erre 19% adót számol. Egy 150.000 eurós kataszteri értéknél ez évi kb. 310 euró.

Vagyonadó (Impuesto sobre el Patrimonio)

Andalúziában a vagyonadó gyakorlatilag 100%-ban kedvezményezett, így a legtöbb vásárló nem fizet. A nagyon magas értékű portfóliókra vonatkozó országos szolidaritási adó 3 millió euró felett lép be.

Mintaszámítás: 300.000 eurós új építésű apartman Esteponában

• •Egyszeri költségek: ÁFA 30.000 euró, AJD 3.600 euró, közjegyző és földhivatal kb. 1.800 euró, ügyvéd kb. 3.600 euró. Összesen kb. 39.000 euró.
• •Éves költségek: IBI kb. 500 euró, comunidad kb. 1.680 euró (140 euró/hó), biztosítás kb. 300 euró, szemétdíj kb. 140 euró, közüzem kb. 1.200 euró. Összesen kb. 3.820 euró.

Bérbeadás esetén a kezelési díj (a bruttó bevétel 15-25%-a rövid távú kiadásnál) további tétel, de ezt a bevétel fedezi.

Mire figyeljen?

Vásárlás előtt kérje el a comunidad díj pontos összegét, az utolsó IBI-számlát és a nota simple kivonatot, hogy lássa, nincs-e tartozás az ingatlanon. Spanyolországban a hátralék az ingatlant terheli, nem az eladót.

Következő lépés

Kérjen személyre szabott ajánlatot, és 24 órán belül elküldjük a keretéhez illő Costa del Sol-i projekteket, teljes költség- és hozamszámítással.